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自動車による交通サービスの需要曲線と供給曲線を描いたものである。 ある生産物の量をヨコ軸に、価格をタテ軸にとる。
その生産物に対する需要曲線は右下がりに描くことができる。 これは料金や価格が安くなれば、たくさん消費するようになるからである。
他方、供給曲線(私的限界費用曲線)は、交通量の増加につれて上昇する結果、右上がりに描くことができる。 自由な市場のもとでは、需要と供給が等しくなる点ιで、価格は9、生産量は仏に決まる。
供給曲線は、どれだけ資源を使っているか、負荷をかけているかということを示しており、労働や土地、資本といった資源のコストを反映して描かれている。 供給曲線が右上がりに描かれているのは、これらのコストが限界的に増加していくことを示している。

自動車の利用者(ドライバー)は、静かな環境やきれいな空気といった資源を、「ただーで使って、交通サービスを生産している。 空気を汚して、沿道の住民にさまざまな不利益を与えている。
そのときの外部効果、つまり沿道の住民に及ぼした不利益を費用として計上して、その分を供給曲線の上に積み上げなければならない。 この合計を社会的な費用(厳密には社会的限界費用)と呼ぶ。
この積み上げ幅は、どれだけ他の人に不利益を及ぼしているかを金銭的に示している。 このとき供給曲線はgg曲線にシフトする。
そのとき、最も効率的資源配分は点広である。 これに対して点ιの市場均衡では、きれいな空気と静かな環境という資源を「ただーで使っている結果、ドライバーが負担する費用としては、ガソリン代や時間費用しか計上されていない。
その結果、需要と供給の均衡点ιでは、自動車交通の生産量と消費量は過大になってしまう。 つまり、社会的に望ましい交通量は点広で示されるが、実際には点ιのように過大になっている。
自動車の交通によって騒音や汚染物質が排出されるために、市場にまかせると、この自動車交通量は作りすぎの状態になる。 点の均衡を点旦に移すには、次のような方法が考えられる。

一つの方法は、自動車の交通量に対して課税すればよい。 社会的費用(yg曲線)と私的限界費用(SS曲線)の差をT円とすると、一単位の生産につき10円の税金をかければよい。
つまり交通量一単位の生産・消費によってどれだけの被害が発生しているかを金銭表示して税額を決め、この額を自動車交通量に課税すれば、供給曲線は上方にシフトする。 均衡は点旦に移り、価格はRに上昇し、交通量はQへ減少する。
これがピグー税である。 これに対して、コースは、ドライバーと被害住民が自由に交渉できれば、この問題は解決され、ピグー税と同じく効率的な資源配分が実現できることを示した。
たとえば、ドライバーがきれいな空気と静かな環境を利用する権利(以下、汚染権)を所有しているとしよう。 このとき、当初の状況は点aである。
被害住民は、ドライバーに一単位T円の金銭を払って、汚染権を買おうと申し入れる。 ドライバーは、自動車利用をあきらめるか否かの選択をする。
一単位の自動車利用をあきらめることによってドライバーが得るのは、被害住民の払う10円と、自動車を利用した場合にかかったはずのコストとの合計である。 以下ではこれを、節約額と呼ぼう。
これは、gg曲線からヨコ軸までの垂直距離である。 これに対し、一単位の自動車利用をあきらめたときにドライバーが失うのは、需要曲線からヨコ軸までの垂直匝離に等しい。
以下ではこれを費用額と呼ぼう。 図212から明らかなように、点4では、節約額が費用額を上回っている。
したがって、ドライバーは被害住民の申し入れに応じ、汚染権を売り渡して自動車利用をあきらめるだろう。 被害住民は10円を支払って、きれいな空気や静かな環境を手に入れる。
このような交渉の結果、点が実現できる。 点広より右側では、被害住民の申し入れに応じることが、ドライバーにとって有利だからである。

逆に、点旦よりも左側では、ドライバーの費用額が節約額を上回る結果、住民の申し入れに応じるのは不利である。 逆に、汚染権は被害住民が所有しているとしよう。
ドライバーは、きれいな空気や静かな環境を利用できないのだから、交通量はゼロになる。 つまり、原点0から交渉がスタートする。
このときドライバーは、自動車利用を一単位増やすためには、被害住民にT円を支払い、汚染権を買い取らなければならない。 このときドライバーにとっての限界費用は、ガソリン代等に10円を追加したものになる結果、sg曲線になる。
被害住民は、追加的な被害額はT円に等しいから、ドライバーの申し入れに応じるだろう。 点より左側では、10円を支払っても、ドライバーは便益を得ることになるから、交渉によってやはり点旦が実現される。
このとき、効率的な均衡が実現できるのは、ドライバーと被害住民が交渉によって汚染権を取引したからである。 このように外部性が存在するときには、市場は資源の効率的利用に失敗する。
これは見方を変えると、権利が誰に帰属するのか明らかでない財が存在しているから、市場メカニズムが働かないことを意味している。 右の例でいうと、騒音や汚染物質という環境要因についての権利・義務関係が当事者間で明確になっていない点に一つの原因がある。
所得権・財産権がすべての財について規定されていることはもちろんのこと、環境や組織内での権限についても誰が責任を持つのかが明らかにされていれば、市場の失敗を解決することができる。 このように、権利の配分さえ明らかにしておけば、自由な交渉によって、効率的な資源配分が実現するという点を理論的に明らかにしたという意味で、コースの定理はたいへん重要な意義を有している。

土地・住宅市場には、さまざまなミスマッチが発生している。 住宅を貸したいのに貸せない人がいる一方で、借りたいのに借りられない人がいる。
これが、前章で説明した賃貸借市場のミスマッチである。 もう一つのミスマッチは、住宅の資産市場においても発生している。
適当な価格で土地や住宅を買いたいと思っている人々がたくさんいる。 他方、土地や住宅を売りたいと考えている人々がいるにもかかわらず、売買は成立しない。
本来、市場制度は、このようなミスマッチを需給均衡によって効率的に解消するための社会的装置である。 しかし、何らかの理由から、この市場メカニズムがうまく機能しなくなっている。
このミスマッチ、とくに土地・住宅の売買を阻害している原因について考えてみ前章で述べたように、ファミリー型の住宅を需要している人たちにとって、適当な賃貸住宅を探すのは容易ではない。 4人家族で住むのに適当な広きで適当な家賃のアパートを探そうとすると、たいへんむずかしい。
他方、高齢者たちは比較的大きな住宅に住んでいる。 子どもたちが独立してしまうと、かつて住んでいた住宅の広さは、もはや必要なくなる。

子どもたちがいたときにくらべると、夫婦二人で住むためには、かつての住宅は広すぎる。 より高齢化すると、これまでとは違ったタイプの住宅が必要になる。
たとえば、バリアフリー住宅は高齢者にとって必須なものである。 また、介護サービスが簡単に行えるような住宅サービスや、より高度な医療サービスまで追加された住宅サービスも必要となってくる。

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